In november 2025 zette de Nederlandse woningmarkt de trend voort van meer stabiliteit en evenwicht. Waar de markt eerder gekenmerkt werd door aanhoudende prijsstijgingen en hoge concurrentie tussen kopers, is er nu sprake van een natuurlijke afvlakking. Hoewel de transacties nog altijd op een hoger niveau liggen dan vorig jaar, nemen de prijzen minder sterk toe en krijgen kopers iets meer keuze.
Aantal verkochte woningen blijft boven vorig jaar
In november zijn er 20.131 bestaande koopwoningen verkocht. Dat ligt iets lager dan in oktober, maar nog altijd ruim boven het niveau van november 2024. De daling ten opzichte van oktober past bij het seizoenspatroon rond de herfst, maar het hoge jaar-op-jaar niveau geeft aan dat de markt nog steeds actief is. Kopers en verkopers blijven in beweging, maar met iets meer rust dan eerder in 2025.
De gemiddelde verkoopprijs van een bestaande koopwoning lag in november op €489.000. Dat is een lichte stijging vergeleken met november vorig jaar, maar minder fors dan in de maanden ervoor. De prijsstijgingen zijn daarmee nog steeds positief, maar worden duidelijk minder uitgesproken.
De prijs per vierkante meter van verkochte woningen was in november circa €4.620, wat eveneens een bescheiden stijging laat zien ten opzichte van vorig jaar. Deze milde prijsontwikkeling sluit aan bij een markt die beweegt richting evenwicht — er is vraag, maar de enorme opwaartse druk van voorgaande jaren is afgenomen.
Overbieden neemt af, keuze voor kopers groeit
In november werd gemiddeld ongeveer 4,6 % boven de vraagprijs betaald. Dat is lager dan in voorgaande maanden, wat erop wijst dat kopers minder vaak extreem hoeven te overbieden om een woning te bemachtigen.
De gemiddelde verkooptijd bedroeg circa 30 dagen, iets langer dan in de zomermaanden. Woningen staan dus nog steeds niet lang te koop, maar kopers hebben iets meer tijd om keuzes te maken.
Het aanbod van te koop staande woningen bedroeg per 1 november 42.990 woningen, ruim 20 % meer dan in dezelfde maand vorig jaar. Dit biedt kopers meer opties en draagt bij aan het toenemende evenwicht tussen vraag en aanbod.
Aanbod groeit stevig, keuze voor kopers neemt toe
Aan de aanbodkant blijft de verruiming zichtbaar. Op 1 november stonden 42.990 woningen te koop, ruim 21% meer dan een jaar geleden. De krapte-indicator komt uit op 2,3: nog steeds een verkopersmarkt, maar met duidelijk meer keuze dan eerder dit jaar.
De looptijd van het aanbod ligt op 44 dagen, iets hoger dan in oktober, maar lager dan een jaar geleden. Dat onderstreept het beeld van een markt die beweegt richting balans.
Volgens Katja Verheul, CEO van ERA Nederland, is de huidige ontwikkeling een logisch en gezond vervolg op de marktdynamiek van de afgelopen maanden:
“November laat zien dat de woningmarkt meer rust krijgt zonder dat de energie verdwijnt. Prijzen blijven op een gezond niveau, maar extreme overbiedingen nemen af. Kopers hebben meer keuze en kunnen beter nadenken over hun beslissing. Dit is geen stagnatie — dit is een markt die volwassen wordt.”
Verheul benadrukt dat deze fase een belangrijke bijdrage levert aan een stabieler speelveld voor iedereen:
“Voor verkopers blijft het belangrijk om realistische prijsverwachtingen te hebben. Voor kopers betekent dit dat ze niet langer in een constante overbiedrace zitten. Dat zorgt voor betere deals en duurzame keuzes.”
Vooruitblik: balans en continuïteit
ERA verwacht dat de woningmarkt richting de komende maanden stabiel blijft. Het hogere transactievolume ten opzichte van vorig jaar wijst op aanhoudende belangstelling bij kopers. Tegelijkertijd zorgen het toegenomen aanbod en de milde prijsstijgingen voor een markt die minder volatiel en meer voorspelbaar is dan in de afgelopen jaren.
Al met al lijkt 2025 af te sluiten als een jaar waarin de woningmarkt zich heeft genormaliseerd, met ruimte voor beweging, maar zonder de extreme druk van voorgaande perioden.
Bron: NVM