Op de hoogte blijven?

Funda verandert per half september 2026

Vanaf half september gaat er het nodige veranderen op Funda. Er komen nieuwe verkooppakketten, de tarieven gaan flink omhoog en Funda introduceert nieuwe mogelijkheden, waaronder een AI-tool waarmee woningzoekers een woning virtueel anders kunnen inrichten.

Daar komt nog een opvallende verandering bij: Funda wil dat u als verkoper het gekozen Funda-pakket straks rechtstreeks aan Funda betaalt. Tot nu toe namen wij deze kosten mee binnen de verkoopkosten en verliep de afrekening via ons als makelaar of bij de notaris. Funda wil die betaling nu rechtstreeks tussen u en Funda laten plaatsvinden.

Ik neem u graag mee in wat er precies verandert en vooral wat dit betekent als u uw woning wilt verkopen.

Op dit moment kunnen wij als makelaar kiezen uit verschillende aanvullende mogelijkheden om een woning extra onder de aandacht te brengen. Straks worden die mogelijkheden verder uitgebreid met drie pakketten: brons, zilver en goud. Hoe uitgebreider het pakket, hoe prominenter een woning op Funda kan worden gepresenteerd. Denk bijvoorbeeld aan een grotere advertentie, meer ruimte voor foto’s en een opvallendere positie binnen de zoekresultaten.

Daar hoort helaas ook een forse prijsverhoging bij. En laat ik daar duidelijk over zijn: daar zijn wij als makelaar niet blij mee.

Deze tarieven worden door Funda bepaald. Wij hebben daar als makelaar geen invloed op, terwijl deze kosten uiteindelijk wel onderdeel zijn van het verkoopproces van onze opdrachtgever. Dat wringt natuurlijk. Wij willen onze klanten graag zo goed mogelijk adviseren en de kosten van een verkoop zo inzichtelijk mogelijk houden, maar op de prijsstelling van Funda hebben wij simpelweg geen grip.

AI doet zijn intrede op Funda

Wat ik persoonlijk een opvallende ontwikkeling vind, is de komst van de zogenaamde virtuele styler.

Met behulp van AI kan een woningzoeker straks foto’s van een woning virtueel aanpassen naar een andere woonstijl. Heeft u bijvoorbeeld een woning met een wat gedateerde inrichting, dan kan een geïnteresseerde bekijken hoe dezelfde ruimte eruit zou kunnen zien met een modernere uitstraling.

De woning zelf wordt daarbij niet aangepast. Muren kunnen bijvoorbeeld niet zomaar worden verwijderd of verplaatst. Het gaat echt om de inrichting en sfeer.

Ik kan me goed voorstellen dat dit bij bepaalde woningen helpt. Niet iedere koper kan immers gemakkelijk door een bestaande inrichting heen kijken. Zeker bij een woning die al wat langer niet is gemoderniseerd, kan zo’n hulpmiddel helpen om de mogelijkheden beter te zien.

Tegelijkertijd vind ik het belangrijk dat de presentatie eerlijk en realistisch blijft. Een koper moet uiteindelijk een goed beeld krijgen van de woning die hij of zij daadwerkelijk gaat bezichtigen.

Ook de kaart op Funda verandert

Daarnaast gaat Funda de kaartweergave aanpassen. Op de kaart worden straks direct de vraagprijzen van woningen zichtbaar. Dat kennen we bijvoorbeeld al van hotelwebsites, waar u tijdens het zoeken meteen de prijzen op de kaart ziet staan.

Voor woningzoekers maakt dat het vergelijken waarschijnlijk makkelijker en sneller. Voor ons als makelaar betekent het tegelijkertijd dat de manier waarop een woning tussen het andere aanbod wordt gepresenteerd nóg belangrijker wordt.

Funda komt nadrukkelijker tussen verkoper en makelaar in

Dat Funda wil dat u de kosten van het gekozen pakket rechtstreeks aan Funda betaalt, vind ik een belangrijke ontwikkeling om te benoemen.

Tot nu toe namen wij dit soort kosten mee in het totale verkooptraject en zorgden wij voor de verdere afhandeling. Straks wil Funda die facturatie zelf doen. Daarmee komt Funda niet alleen nadrukkelijker in beeld bij de woningverkoper, maar verandert ook een deel van de manier waarop de verkoopkosten worden opgebouwd en afgerekend.

Onze rol verandert daarmee overigens niet. Wij blijven u adviseren over welk pakket bij uw woning past en welke extra mogelijkheden wel of juist niet zinvol zijn.

Wat betekent dit voor u als verkoper?

Wat ik vooral belangrijk vind om te benadrukken, is dat het meest uitgebreide pakket niet automatisch het beste pakket is.

Iedere woning is anders. De ene woning heeft misschien baat bij extra zichtbaarheid op Funda, terwijl een andere woning vanwege de ligging, prijsklasse of grote belangstelling al direct voldoende bereik krijgt.

Zeker nu de pakketten flink duurder worden, vind ik het nóg belangrijker om kritisch te kijken naar wat daadwerkelijk nodig is. Ik ga niet automatisch adviseren om voor het grootste pakket te kiezen alleen omdat dat meer mogelijkheden biedt.

Ik kijk liever per woning naar het totaalplaatje.

Wie is de doelgroep? Hoe groot is het concurrerende aanbod? Hoe presenteren we de woning? Hoe sterk zijn de fotografie en de woningtekst? Is extra zichtbaarheid op Funda nodig of voegt dat bij deze woning weinig toe?

Dat zijn voor mij veel belangrijkere vragen.

De rol van de makelaar blijft belangrijk

Dat Funda rechtstreeks met verkopers wil afrekenen en tegelijkertijd de prijzen fors verhoogt, zorgt binnen de makelaardij natuurlijk voor de nodige discussie.

Ik begrijp die discussie ook. Wij zijn dagelijks bezig om voor onze opdrachtgevers een goede verkoopstrategie neer te zetten en daarbij ook de kosten in de gaten te houden. Dan is het vervelend wanneer een belangrijk verkoopplatform de tarieven aanzienlijk verhoogt en wij daar zelf geen enkele invloed op hebben.

Maar één ding verandert wat mij betreft niet: een woning verkopen is veel meer dan alleen een advertentie op Funda zetten.

Het begint bij het bepalen van de juiste vraagprijs en verkoopstrategie, gevolgd door een goede presentatie, fotografie en tekst. Daarna komen de bezichtigingen, onderhandelingen, biedingen, juridische afspraken en uiteindelijk de overdracht.

Funda is daarin een belangrijk verkoopkanaal, maar het is niet de verkoopstrategie op zichzelf.

Mijn advies blijft maatwerk

Als wij een woning in verkoop krijgen, kijk ik samen met mijn collega’s naar het volledige plaatje. Natuurlijk kijken we straks ook naar de nieuwe mogelijkheden van Funda en zullen we die inzetten wanneer ze daadwerkelijk iets toevoegen.

Maar juist met de hogere tarieven vind ik het minstens zo belangrijk om soms ook te kunnen zeggen:

dit extra pakket is bij deze woning simpelweg niet nodig.

Wij kunnen de prijsverhogingen van Funda niet tegenhouden en daar balen wij zelf ook van. Wat we wél kunnen doen, is ervoor zorgen dat u niet onnodig betaalt en dat iedere euro die in de verkoop van uw woning wordt gestoken zo verstandig mogelijk wordt ingezet.

Uiteindelijk draait het voor mij nog steeds om één ding:

uw woning op de juiste manier, bij de juiste doelgroep en met de juiste strategie in de markt zetten.

Funda verandert. De middelen veranderen. De kosten veranderen helaas ook. Maar goed verkopen blijft wat mij betreft vooral mensenwerk.